פירוק שיתוף בנכס מקרקעין

ההבדל בין נכס שהתקבל בירושה –לבין פירוק שיתוף רגיל במקרקעין

מהו הליך של "פירוק שיתוף" בנכס מקרקעין

הליך משפטי בו צד מעוניין שהינו בעל נכס במשותף עם אחרים, מבקש למכור את הנכס בשלמות, למרבה במחיר, על מנת לקבל את חלקו הכספי והיחסי בנכס. הפירוק מתבצע על דרך של מכירת נכס מקרקעין וחלוקת התמורה הכספית, בין השותפים.

מי זכאי לדרוש את פירוק השיתוף ובאילו נסיבות?

חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף בנכס מקרקעין, זכאי בכל מועד בו הוא חפץ, לדרוש את חלקו היחסי בנכס, וזאת גם אם כל יתר השותפים, רובם או חלקם, מתנגדים או לא מסכימים, למכור את הנכס, מכל סיבה שהיא.

בהתאם ראו, סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, קובע: " כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף"

תביעה לפירוק השיתוף

מאחר שמדובר בנכס מקרקעין שהינו דירות מגורים, שאינה ניתנת לחלוקה פיזית בין כל השותפים, כך שכל שותף יקבל את חלקו היחסי, פונים להליך משפטי הקרוי "פירוק שיתוף". בדרך זו, מבקשים מבית המשפט בכתב תביעה כנגד שאר השותפים בנכס, את מכירת הנכס וחלוקת התמורה, השווי הכספי שיתקבל מהמכירה בין כל השותפים, כל אחד כפי חלקו.

חוק המקרקעין קובע פירוק בדרך של מכירה

סעיף 40 לחוק המקרקעין אשר כותרתו "פירוק דרך מכירה" קובע כך:

"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

חוק הירושה קובע זכות קדימה לרכישת הנכס על ידי אחד היורשים המרבה במחיר

סעיף 113 (א)- (ג) לחוק הירושה, קובע כך:

"(א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו –יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.

(ב) לא הסכים אף יורש אחד לרכוש את הנכס כאמור בסעיף קטן (א) יימכר הנכס ודמי המכר יחולקו.

(ג) בית המשפט רשאי להורות שהמכירה תהיה בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע ורשאי הוא לקבוע את תנאי התשלום לפי סעיף קן (א) ותנאי תשלום של דמי המכר לפי סעיף קטן (ב)".

ההבדל בין פירוק שיתוף לפי חוק הירושה

מהוראות חוק הירושה הללו, עולה הבדל בולט, בין פירוק שיתוף במקרקעין לפי "חוק המקרקעין"  לבין, פירוק שיתוף במקרקעין הנכללים בעיזבון לפי "חוק הירושה". ההבדל הבולט הינו שלב הביניים,  המאפשר והמציע ליורש, המרבה במחיר, לרכוש את הנכס בעצמו בשלמות, ובתנאי שלא יציע מחיר המופחת ממחיר השוק של אותו נכס דומה.

התמחרות פנימית וזכות קדימה ליורשים

כך כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה (דירת מגורים), בעלת ערך סנטימנטלי, המחוקק קבע כי יש הצדק להציע את פירוק השיתוף או המכירה, במסגרת התמחרות פנימית בין היורשים. רק אם אף אחד מהיורשים לא ירצה, או לא יוכל לרכוש את הדירה בשלמותה, אזי תצא הדירה למכירה בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר.

פירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין

בפירוק שיתוף רגיל-לפי "חוק המקרקעין", כאשר לא מדובר בדירת ירושה או נכס שהינו חלק מהעיזבון, כאשר לא ניתן לבצע חלוקת הנכס באופן פיזי (בעין לפי סעיף 39 לחוק) או רישום של המקרקעין כבית משותף ( לפי סעיף 42), ברירת המחדל היא לפרק את השיתוף בדרך של מכירת הנכס לכל המרבה במחיר וחלוקת הכספים. גם במקרה כזה, יש לבית המשפט שיקול דעת להורות על מכירה שאינה "מכירה פומבית" אלא מכירה הנעשית בדרך יעילה וצודקת אחרת.

לעומת זאת, פירוק שיתוף לפי חוק הירושה

לעומת זאת כאמור, כאשר בית משפט נדרש לחלק נכס בין יורשים, לפי חוק הירושה, ישנה הוראה ייחודית בחוק הירושה לפיה הנכס יימסר ליורש שירבה במחיר, ולא מתחת למחיר השוק. כך מוענקת ליורשים זכות קדימה ברכישת נכס של העיזבון בטרם יועמד הנכס למכירה פומבית.

כך לפי חוק הירושה, הדרך הנכונה לבצע פירוק שיתוף בדירת עיזבון (ירושה) בהעדר הסכמה בין כל היורשים השותפים, הינו בהתאם להוראות חוק הירושה.

ייעוץ וייצוג משפטי המותאם למידותיך, עוה"ד עדי מיטל ריין: 054-7264573