העברת נכס ללא תמורה

עסקה העברת נכס ללא תמורה ( כספית או אחרת) נחשבת "כעסקת מתנה". עסקה זו עדיין נחשבת כעסקת מקרקעין ומחויבת בדיווח בתקופה הקבועה בחוק, לרשויות המס.

הדרך בה ניתן לבטל עסקת מקרקעין ללא תמורה, היא בהצבת תנאים מראש לקיומה של העסקה. נותן המתנה יכול לקבוע שאם תנאים אלו לא יקוימו יוחזרו המקרקעין לבעליהם המקוריים.

בניגוד לעסקה חוזית, לאחר השלמת הרישום בבעלות המקבל, נותן המתנה לא יכול להתחרט לכאורה. להעברת נכס ללא תמורה השלכות משפטיות שונות הנוגעות בעיקר להסדרי ותכנוני המס הנדרשים בעסקאות אלו.

העברה בין בני זוג

תקנות מס רכישה יכולות להעניק פטור ממס רכישה ,בהעברת נכס בו מתגוררים בני הזוג יחד ללא תמורה. ככל שבני הזוג לא מתגוררים בנכס יחד, או לא התגוררו בו כלל, יחול עליהם ההסדר הרגיל.

העברה אגב גירושין

כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה במסגרת הליך גירושין (העברה אגב גירושין) בני הזוג יזכו לפטור מלא ממס רכישה, עבור דירת המגורים. על מנת לזכות בפטור זה יהיה עליהם להגיש הסכם גירושין, אשר קיבל תוקף של פסק דין על ידי ערכאה שיפוטית.

העברה ללא תמורה בין אחים

אח ואחות מצויים ברשימת הגדרת "קרובי המשפחה" בחוק מיסוי מקרקעין, אך הם מקרה יוצא דופן. במקרה של העברה ללא תמורה בין אחים, יהיה פטור ממס שבח רק אם מדובר במקרקעין אשר התקבלו ללא תמורה, או בירושה, מהורה, או מהורי ההורה.

תקופת צינון

החוק קובע "תקופת צינון" שאם במהלכה מקבל המתנה מחליט למכור את הדירה אשר קיבל במתנה, הפטור המלא ממס שבח יתבטל. תקופת הצינון עומדת על 3 שנים אם מקבל המתנה גר בדירה, וכן עומדת על 4 שנים אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה שקיבל במתנה.

העברה ללא תמורה לקטין

כאשר מקבל המתנה הוא "קטין" תקופת הצינון תחל רק מרגע הגיע לגיל 18. אך כאשר ההעברה מבוצעת על ידי הורים לילדיהם הקטינים-לא תהיה תקופת צינון.

 היבטי מיסוי מקרקעין בהעברת נכס ללא תמורה

 מס שבח בהעברה ללא תמורה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי עסקאות העברה ללא תמורה, בין קרובי משפחה (כהגדרתם בחוק) כמפורט בתקנות, פטורות ממס שבח.

ההגדרה של קרובי משפחה בחוק מיסוי מקרקעין רחבה יותר וכוללת את האנשים הבאים: בן זוג, הורה, הורי ההורה, צאצאים ובני זוגם, צאצאי בני זוג ובני זוגם, אחים ובני זוגם ואיגוד.

מס רכישה

תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהא מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

מדובר בהטבה מס חשובה, ששיעורה 2/3 ממס הרכישה המקורי. להטבה זו זכאים רק מי שמוגדרים כקרובי משפחה על פי התקנות: בן/ בת זוג, מי שהיה בן/בת זוג במשך 6 חודשים לפני ההעברה, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא ואח/ות.

 היטל השבחה

בחוק התכנון והבנייה מופרטים היבטים תכנוניים אשר עשויים להטיל על בעלי מקרקעין חבות בהיטל השבחה, בעת מכירת נכס, כלומר בעת "מימוש" ההשבחה. העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה אינה נחשבת "למימוש" לעניין חוק זה, ולכן היטל ההשבחה ידחה למעשה עד למימוש הבא.

ההגדרה של קרבת משפחה בחוק התכנון והבנייה, כוללת: בן זוג, הורה, הורה ההורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח או אחות ובני זוגם.

חתימה על תצהירי העברה

בשלב הראשון על נותן המתנה ועל מקבל המתנה לחתום על תצהיר העברה ללא תמורה וקבלה ללא תמורה. במסגרת התצהיר נותן המתנה מצהיר שהוא נותן מתנה ומקבל המתנה מצהיר שהוא מקבל אותה ללא תמורה.

במועד זה יוכנסו תנאים, ככל שיש רצון לכך, במסגרתם קובע נותן המתנה, כי אם לא יתמלאו העסקה תבוטל. על מנת לזכות בהטבות והקלות המס שפורטו יש להגיש את ההצהרה, בצירוף מסמכים נוספים לרשויות המס,  בתוך המועדים הקבועים בחוק.

חתימה על שטרי מכר

עסקת מתנה נחשבת לעסקת מכר במקרקעין, ועל כן עליה לעמוד בכל התנאים של עסקת מכר רגילה. אחד מהתנאים הללו הינו חתימה על שטר מכר, הן על ידי המעניק והן על ידי המקבל, בנוכחות עורכת דין שתאמת את החתימות כנדרש.

יעוץ משפטי המותאם למידותך

להעברה ללא תמורה ישנן יתרונות רבים מבחינת המיסוי, ייחד עם זאת, על מנת לנצל את היתרונות בצורה מושכלת, נדרש תכנון מס וכן ייעוץ והכוונה על ידי עורכת דין הבקיאה בתחום עסקאות מקרקעין.

למידע נוסף וייעוץ משפטי המותאם למידותיך, פנו לעורכת דין, עדי מיטל ריין: 054-7264573