איחור במסירת דירות מקבלן – בתקופת מלחמה

חברות או קבלנים שאמורים למסור דירות נמצאים בעת האחרונה בתקופת המלחמה, בבעיה חמורה, מרבית העובדים במילואים, פועלים אינם מורשים להמשיך לעבוד וגם ברשויות יש מחסור חמור בכוח אדם. מצד שני, ישנם רוכשים רבים אשר זכאים לקבל דירות במועד החוזי אותו נבחן בהתאם לכל מקרה.

מלחמת חרבות ברזל והשבת הנוראית של ה-7/10 תפסה את כולם בצער כבד ולא מוכנים. חוסר וודאות, סגירת אתרים ועצירת עבודות בניה השפיעו למעשה על המשק כולו.

כידוע, רכישת דירת מגורים נחשבת זה מכבר לעסקה המרכזית ביותר בחיי משפחות ממוצעות בישראל. היא מחייבת פיקוח מיוחד, בשל חוסר האיזון המובנה בכוח המיקוח וביכולת התמרון בין רוכש דירה לבוני הדירות (קבלנים ויזמים), מה שגורם לרוב להגנה לא שוויונית על אינטרסים וזכויות. הפער הזה בולט במיוחד כשמדובר בלוחות זמנים של מסירת דירות והמועד החוזי הנקבע למסירה.

על פי חוק המכר, מוכר דירה מחויב למסור את החזקה בדירה לקונה במסגרת הזמן המוסכם. בנוסף, אם המוכר לא יעמוד בהתחייבות זו כמפורט בהסכמים החוזיים, הוא גם חייב בפיצוי.

מסירת דירה בזמן היא קריטית עבור רוכשי הדירות. כל עיכוב בקבלת הדירה עלול לגרום להפסדים כספיים, לחוסר ביטחון בדיור ולמצוקה. לשמירה על זכויות הקונה, חשוב שמועדי המסירה ​​ייקבעו בהסכמה הדדית, המאפשרת לצדדים המעורבים להגן על הקונה ולהבטיח עסקה חלקה ובטוחה.

כאשר נתקלים בהסכמי מכר ב"סעיפי פטור" או "תניות פטור" הקשורות במועד המסירה החוזי, סעיפים אלו מטרתם "לשחרר" לכאורה באופן חוקי, את המוכר מלפצות את הקונה במקרים של איחור במסירה. עם זאת, חשוב להיות זהירים, שכן סעיפים אלו נחשבים לסימני אזהרה. חוק המכר (דירות) והתקדימים המשפטיים קובעים בבירור, כי סעיפי ותניות פטור אלו, עומדות בסתירה להוראת חוק המכר (דירות). חשוב לציין כי תנאי המפר את הוראות חוק המכר בעניין המסירה ולרעת הקונה, בטל,  אלא אם כן הוא דווקא מועיל לקונה.

כך נקבע בחוק, כי יחסי הצדדים  מוכר ורוכש, כפופים גם להסדרים אשר בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, במסגרתו ההוראה בסעיף 7 לחוק המכר (דירות) מורה כי: "

• אין להתנות על הוראת חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.
• בלי לגרוע מהוראת סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי- התאמה או אי- התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשנות הקונה- בטל."

הנה כי כן, כאשר מועד המסירה נתון לחלוטין לשליטה ושינוי, בהקדמה או בדחייה, חד צדדית ובלי כל יכולת שליטה לרוכש אז בוודאי ניתן לומר כי מדובר בתניית פטור אסורה, אשר מקפחת באופן וודאי את זכויות הרוכש, וככזו היא עומדת בסתירה להוראות החוק ולכן  דינה לביטול.

דוגמא לתניות פטור אסורות- ניתן למצוא כאשר המוכר מעניק לעצמו כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה, או לקבוע מועד מסירה ערטילאי או לפרק זמן לא מוגדר, לא מתוחם ולא ידוע מראש. תניה כזו כופה על הצד השני-הרוכש, חוסר ודאות קשה ובלתי מוצדקת, דבר המונע לחלוטין את אפשרות ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש ממיטב כספו.

לרוכש הזכות לדעת מהו מועד המסירה הצפוי באופן וודאי. הדבר חיוני עבור הרוכש לתכנן ולהתכונן כראוי להיבטים שונים, כמו: הבטחת מימון, מכירת נכס קודם, הסדרת כל ההיבטים הכרוכים במעבר דירה, ומתן מענה לצרכי משפחתו, כגון רישום למוסדות חינוך ובחינת הזדמנויות תעסוקה. ידיעת מועד המסירה ​​מאפשרת לרוכש לבצע סידורים נדרשים ולהבטיח מעבר נעים וחלק לו ולבני משפחתו.

יובהר, כי עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי בהתאם לרצון הצדדים והסכמתם, אינה נוגדת את הוראות החוק, שכן האיחור במסירה יימנה על פי החוק, רק מהיום עליו הוסכם בהסכם בין הצדדים כיום המסירה. אך אם המדובר במועד מסירה המוצג רק למראית עין, אך בפועל נועד לפטור את המוכר (הקבלן) מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח הוראה חוקית הרי שהוראה זו דינה לביטול.

בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר, כאשר מאחר המוכר במסירה, זכאי הקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק "בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", כאשר בסיס החישוב הינו " סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". היקף הפיצוי אשר תוקן במסגרת חוק המכר בשנת 2022, עומד על כפל דמי השכירות ב-1.5 בגין 8 חודשי האיחור הראשונים, וכפל דמי השכירות ב- 1.25 בגין כל חודש איחור נוסף עד למסירה (לפי חוק המכר (דירות) (תיקון מספר 5), תשע"א-2011).

לסיכום, מועד חוזי למסירת חזקה בדירה, חייב להיות ברור וידוע מראש לרוכש על מנת שיוכל להיערך. תניה בחוזה אשר מעניקה גמישות יתרה, ושליטה בלעדית לא שוויונית ולא מאוזנת, בידי המוכר, הינה תניה אסורה על פי דין אשר יתכן וביעוץ משפטי מתאים תזכה את הרוכש בפיצוי הולם..